Quand nous avons lancé la troisième tranche des Villas d’entreprise, les deux premières avaient déjà fait la preuve de leur concept. À Serris, une douzaine de bâtiments accueillaient plus de vingt entreprises, chacune sur son terrain, chacune dans ses murs. La demande, elle, continuait d’augmenter, y compris de la part d’entreprises plus petites.
C’est de ce constat qu’est né le projet, et c’est ce qui explique sa forme particulière.
Le point de départ : une demande qui avait changé
Les premières Villas d’entreprise reposaient sur une formule simple : un terrain, un bâtiment, une entreprise. Elle convenait aux PME installées, capables d’acheter quelques centaines de mètres carrés et davantage.
Elle laissait de côté une partie de la demande que nous recevions : des artisans, des TPE, des entreprises de services qui cherchaient 80, 120 ou 150 m², et qui voulaient, elles aussi, devenir propriétaires. Pour elles, une villa indépendante était trop grande, et un local loué dans une zone vieillissante ne correspondait pas à leur ambition.
La troisième tranche devait répondre aux deux publics à la fois.
Le foncier et les partenaires
Le terrain, situé avenue du Prieuré, dans la ZAC du Prieuré, a été cédé par Euro Disney Real Estate Development, qui nous avait déjà fait confiance pour les tranches précédentes. L’opération s’est inscrite dans le cadre de l’aménagement porté par EPAMarne – EPAFrance sur le Val d’Europe.
Nous avons confié la conception au cabinet Ethik-a Architectes. Le cahier des charges tenait en quelques lignes : des bâtiments qui valorisent l’image des entreprises, qui fonctionnent au quotidien pour des activités très différentes, et qui composent ensemble un parc cohérent.
Le programme : deux formats sur un même parc
Le parc s’étend sur environ 2,1 hectares. Il a accueilli neuf bâtiments, pour 9 050 m² de surface de plancher :
- six villas d’entreprise indépendantes, chacune avec sa cour et ses stationnements privatifs ;
- un bâtiment d’activité de 1 494 m², divisible en quatre lots ;
- deux bâtiments multi-propriétaires, divisés en vingt-cinq cellules d’activité de 53 à 196 m², avec ou sans bureaux en mezzanine.
Les cellules ont été conçues comme de petits locaux d’activité complets : volume d’atelier, porte d’accès, bureau à l’étage. L’artisan qui y entrait disposait de la même logique d’usage que l’entreprise installée dans une villa, à une autre échelle.
Le parc a conservé 21 % d’espaces verts et compte 125 places de stationnement. L’éclairage des espaces extérieurs est solaire, et l’un des bâtiments multi-propriétaires porte une toiture photovoltaïque.
Le projet en chiffres
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Localisation | ZAC du Prieuré, Serris (77) |
| Bâtiments | 9 (6 villas indépendantes, 1 bâtiment divisible en 4 lots, 2 multi-propriétaires) |
| Cellules multi-propriétaires | 25, de 53 à 196 m² |
| Surface de plancher | 9 050 m² |
| Espaces verts | 21 % du parc |
| Entreprises installées | 41, dont 21 en première acquisition |
| Foncier | Euro Disney Real Estate Development |
| Architecte | Ethik-a Architectes |
L’emplacement a joué son rôle. Le Val d’Europe offre un accès direct à l’autoroute A4, la desserte du RER A et la gare TGV de Marne-la-Vallée – Chessy. Pour une entreprise qui recrute ou reçoit ses clients, cette accessibilité pèse autant que la qualité du bâtiment.
La commercialisation
La commercialisation s’est déroulée dans un contexte économique difficile, qui rendait chaque décision d’achat plus lourde pour un chef d’entreprise.
Au total, 41 entreprises se sont installées dans le parc. Parmi elles, 21 réalisaient leur première acquisition immobilière.
C’est, à nos yeux, le chiffre le plus significatif du projet. Il signifie que vingt et un dirigeants ont cessé de payer un loyer pour constituer un patrimoine professionnel, et qu’ils l’ont fait sur le territoire où ils travaillaient déjà, ou à proximité.
Ce que nous en avons retenu
Les petites surfaces avaient un marché
La demande pour des cellules de moins de 200 m² en accession était réelle et durable. Elle était seulement mal servie. Ce format est désormais l’une des briques de notre parcours d’entreprise, entre le box loué et la villa indépendante.
L’accompagnement comptait autant que le bâtiment
Un primo-accédant ne connaît ni la VEFA, ni les appels de fonds, ni les arbitrages entre achat en direct et achat en société. Expliquer, orienter vers les banques et les conseils, relire les plans avec l’entreprise : avec des primo-accédants, ce travail peu visible fait partie du projet, et il faut le prévoir dès le montage.
La mixité des formats a profité au parc
Faire cohabiter des villas et des cellules sur un même site a donné au parc une diversité d’entreprises que ni l’un ni l’autre format n’aurait produite seul : PME établies, artisans, jeunes sociétés. Pour le développement économique local, cette diversité constitue une forme de solidité.
La qualité architecturale n’était pas un luxe
Les entreprises installées dans une cellule de 80 m² attendaient, elles aussi, un bâtiment dont elles puissent être fières devant leurs clients. Le soin apporté aux façades et aux abords concernait donc tout le parc, pas seulement les villas.
Et la suite
Les enseignements de Villas d’entreprise III ont nourri la conception d’Horizon 50, notre programme à Bailly-Romainvilliers : quatorze villas d’entreprise de 359 à 1 215 m², gérées par une association syndicale libre plutôt qu’une copropriété, avec une place encore plus grande donnée à l’énergie solaire.
Ils ont aussi conforté une conviction que nous défendons auprès des collectivités : un territoire qui veut garder ses entreprises doit leur offrir, à chaque étape de leur croissance, un local à leur mesure. Nous développons ce point dans notre article sur l’accueil des PME et des artisans.
Le parc est aujourd’hui occupé par les entreprises qui l’ont choisi. Sa fiche détaillée est consultable sur la page Villas d’entreprise III.
Questions fréquentes
Où se situent les Villas d’entreprise III ?
Le parc se trouve avenue du Prieuré, dans la ZAC du Prieuré à Serris (77), au cœur du Val d’Europe. Il est accessible depuis l’autoroute A4 et proche de la gare TGV de Marne-la-Vallée – Chessy.
Quelles surfaces propose un bâtiment multi-propriétaires ?
Sur les Villas d’entreprise III, les deux bâtiments multi-propriétaires comptent vingt-cinq cellules d’activité de 53 à 196 m², avec bureaux en étage. Ce format permet à un artisan ou une TPE de devenir propriétaire d’un local à sa mesure.
Qu’est-ce qu’un projet de développement économique local réussi pour un parc d’activités ?
C’est un parc qui accueille durablement des entreprises du territoire, leur permet de grandir sur place et de constituer un patrimoine. Sur les Villas d’entreprise III, 41 entreprises se sont installées, dont 21 en première acquisition.