On nous demande souvent ce que nous faisons, au juste, entre la photo du terrain nu et celle du bâtiment livré. La réponse honnête : beaucoup de choses que personne ne voit, et quelques-unes qui se voient trop quand elles sont ratées. Nous sommes un promoteur immobilier d’entreprise installé à Serris depuis plus de quinze ans de projets, sur des terres que notre famille cultivait avant l’arrivée d’EPA Marne et de Disneyland Paris. Voici le métier, dans l’ordre où il se pratique.
1. Le foncier : la moitié du travail se joue avant le premier plan
Tout commence par un terrain, et un terrain ne se choisit pas sur une carte. Nous regardons le règlement d’urbanisme, la desserte, les réseaux, la nature du sol, les servitudes, la cohérence avec ce qui existe autour. Nous regardons aussi, plus prosaïquement, si un camion de livraison peut tourner dans la cour sans manœuvre en trois temps.
Ensuite vient la négociation. Avec un propriétaire privé, un aménageur public ou un grand propriétaire foncier, elle aboutit le plus souvent à une promesse assortie de conditions suspensives : obtention du permis, absence de recours, résultats des études de sol. Ce temps-là est long, silencieux, et il arrive qu’il n’aboutisse pas. Nous préférons renoncer à un terrain que d’y construire un bâtiment dont personne n’aura l’usage.
2. Le montage : faire tenir le projet dans un tableur avant de le faire tenir debout
Le montage, c’est l’étape où l’on décide de ce que sera l’opération : surfaces, découpage en lots, niveau de finition, performance énergétique, mode de commercialisation. C’est aussi là que se construit le bilan prévisionnel, ligne par ligne : foncier, études, travaux, assurances, frais financiers, taxes, honoraires, aléas.
Un bilan qui ne tient qu’avec des hypothèses optimistes ne tient pas. Nous le savons parce que les chantiers se chargent toujours de le rappeler. Nous calibrons donc les programmes à partir de ce que les entreprises du secteur demandent vraiment : chez nous, cela va du box de 42 m² au bâtiment de 6 000 m², avec un parcours pensé pour qu’une entreprise puisse grandir sans changer de territoire.
3. Le permis de construire : un dossier, un instructeur, et des voisins
Nous travaillons le projet avec l’architecte, puis nous le présentons en amont à la commune et, quand il y en a un, à l’aménageur. Un permis bien préparé est un permis qui a déjà été discuté. Le dépôt n’est que la partie administrative.
Une fois le permis délivré, il est affiché sur le terrain et les tiers disposent d’un délai pour le contester. Tant que ce délai n’est pas purgé, nous ne lançons rien d’irréversible. Le détail des délais est expliqué dans notre article sur le calendrier d’une construction.
4. Le financement : la partie que les clients ne voient jamais
Une opération se finance avec des fonds propres, un crédit bancaire et, selon le mode de vente, les versements des acquéreurs. Les banques ne prêtent pas sur une belle perspective : elles demandent un taux de précommercialisation, des garanties, un bilan crédible. Selon les montages, il faut aussi obtenir une garantie financière d’achèvement auprès d’une banque ou d’un assureur.
C’est un travail de dossiers, de rendez-vous et de patience. Il n’apparaît sur aucune photo, mais sans lui il n’y a pas de chantier.
5. La commercialisation : vendre ou louer, et parfois les deux
Nos programmes se vendent le plus souvent en VEFA, c’est-à-dire sur plan, ou bien sont conservés pour être loués. Pour la transaction et la gestion, nous nous appuyons sur AGIR Real Estate ; pour la location, sur B&C Foncière, qui propose des box et locaux en courte durée et des baux 3/6/9 pour les surfaces plus grandes.
Commercialiser, ce n’est pas seulement trouver un acquéreur. C’est comprendre son activité, vérifier que le local lui convient vraiment (hauteur sous plafond, porte sectionnelle, puissance électrique, stationnement) et lui dire quand ce n’est pas le cas. Nous préférons perdre une vente qu’installer une entreprise au mauvais endroit. Le cadre juridique de l’achat sur plan est détaillé dans notre guide de la VEFA.
6. Le chantier : maître d’ouvrage, avec ORBO à la manœuvre
Pendant les travaux, nous sommes maître d’ouvrage : c’est nous qui commandons, payons et répondons de l’ouvrage. Avant l’ouverture du chantier, nous souscrivons l’assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour le promoteur comme pour tout maître d’ouvrage.
La maîtrise d’œuvre d’exécution est confiée à ORBO, société de maîtrise d’œuvre d’exécution et de contractant général dont B&C est associé : planning, coordination des entreprises, suivi de la qualité, réunions de chantier, comptes rendus. Avoir cette compétence à nos côtés change une chose essentielle : quand un problème surgit un mardi matin, la personne qui le règle connaît le projet depuis le premier croquis.
Nous sommes un promoteur IE, au sens où le métier se dit entre professionnels : immobilier d’entreprise, donc des bâtiments qui doivent fonctionner avant d’être beaux. Une dalle doit supporter un chariot élévateur, une porte doit laisser passer un fourgon, une toiture doit pouvoir accueillir des panneaux solaires. Pour cela, nous travaillons aussi avec PRO SOLAR Solutions, l’autre structure du groupe.
7. La livraison : le jour où l’on découvre si on a bien travaillé
La réception des travaux se fait d’abord entre nous et les entreprises, avec un procès-verbal et, le cas échéant, des réserves. Puis vient la livraison à l’acquéreur, avec sa propre visite contradictoire. Nous la préparons comme un examen : visites préalables, levée des réserves en amont, dossier des ouvrages exécutés remis au client.
8. Après la livraison : nous restons dans le paysage
Notre responsabilité ne s’arrête pas à la remise des clés. Les garanties légales courent à compter de la réception des travaux :
- la garantie de parfait achèvement, pendant un an, pour les désordres signalés à la réception ou apparus dans l’année ;
- la garantie de bon fonctionnement, pendant deux ans au moins, pour les équipements dissociables du bâti ;
- la garantie décennale, pendant dix ans, pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Sur le papier, ces garanties suffisent. Dans la pratique, ce qui compte, c’est d’avoir quelqu’un à appeler. Nous sommes à Serris, nos bureaux sont à deux pas de nos parcs, et nous croisons nos clients régulièrement. Cela incite fortement à bien faire les choses la première fois.
Ce que cela donne, en chiffres
Au fil des années : plus de 180 entreprises installées, 65 projets, 50 000 m² construits, et plus de 900 emplois générés dans le secteur. Le dernier exemple livré, ce sont les Villas d’entreprise III à Serris : 41 entreprises installées, dont 21 qui achetaient leurs locaux pour la première fois. Le prochain, c’est Horizon 50 à Bailly-Romainvilliers, actuellement en commercialisation.
Un bon promoteur immobilier d’entreprise ne se juge pas le jour de l’inauguration. Il se juge cinq ans plus tard, quand l’entreprise qui s’est installée cherche à s’agrandir et revient frapper à la même porte.
Si vous avez un projet d’implantation, le plus simple est d’en parler tôt, avant même d’avoir une surface en tête : contactez-nous.
Questions fréquentes
Quelle différence entre un promoteur immobilier d’entreprise et un constructeur ?
Le constructeur réalise les travaux. Le promoteur porte l’ensemble de l’opération : terrain, montage, permis, financement, commercialisation, et il assume la responsabilité de maître d’ouvrage jusqu’après la livraison.
Un promoteur immobilier d’entreprise vend-il ou loue-t-il ses locaux ?
Les deux sont possibles. Chez B&C, les programmes sont le plus souvent vendus en VEFA, tandis que B&C Foncière propose à la location des box et locaux en courte durée et des baux 3/6/9 pour les surfaces plus grandes.
Qui est responsable des malfaçons après la livraison d’un local d’activité ?
Les garanties légales de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale courent à compter de la réception des travaux. L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le maître d’ouvrage avant le chantier, préfinance les réparations relevant de la garantie décennale.
À quel moment contacter un promoteur pour un projet d’implantation ?
Le plus tôt possible, idéalement avant d’avoir arrêté une surface. Cela permet d’orienter le choix vers un programme en cours ou un projet sur mesure, et d’anticiper les délais de construction.