Prenez une carte, ou mieux, la vue aérienne. Au sud, l’autoroute A4 trace un trait net d’ouest en est. Au nord, la Marne. Entre les deux, cinq communes historiques du secteur IV de Marne-la-Vallée : Bailly-Romainvilliers, Serris, Magny-le-Hongre, Chessy et Coupvray. Les parcs d’activités ne sont pas dispersés au hasard. Ils collent à l’autoroute, parce que c’est là qu’arrivent les camions, les clients et les salariés venus en voiture.
Une précision avant de partir : nous ne vous dresserons pas l’annuaire des bâtiments de nos confrères. Nous parlerons de ce que nous connaissons de première main, nos propres programmes, et des grandes zones publiques dont l’existence est documentée par les aménageurs.
Première étape : la ZAC du Prieuré, à la sortie de l’A4
On quitte l’autoroute, on fait une minute de route, et on y est. La ZAC du Prieuré s’étend à Serris et se prolonge côté Bailly-Romainvilliers, où un secteur d’activités, dit du Prieuré Est, a été identifié par l’aménageur. C’est ici que nous avons mené une bonne part de nos programmes, sur des terrains cédés par Euro Disney dans le cadre de l’aménagement piloté par EPAFrance.
Côté Serris : les Villas d’entreprise
Au 2, avenue du Prieuré, trois tranches se sont succédé.
- Villas d’entreprise I & II : 12 bâtiments indépendants, construits sur un principe simple, un terrain, un bâtiment, une entreprise. Plus de 20 entreprises y sont installées, chacune avec sa cour et ses stationnements.
- Villas d’entreprise III : 9 bâtiments sur 2,1 hectares, entre l’avenue du Prieuré et la rue Irène Joliot-Curie. Six villas indépendantes, un bâtiment divisible et deux bâtiments multi-propriétaires découpés en 25 cellules de 53 à 196 m², pour les artisans et les TPE. 41 entreprises y sont installées, dont 21 qui achetaient leurs murs pour la première fois.
Si vous cherchez un local d’activité à Serris d’environ 100 à 200 m² avec bureau à l’étage, c’est typiquement dans ce genre de cellule que se joue la première acquisition. Les villas, elles, conviennent aux PME qui veulent leur propre adresse.
Côté Bailly-Romainvilliers : Horizon 50
On continue vers l’ouest, à quelques centaines de mètres de l’autoroute. Horizon 50 est notre programme en lancement commercial : 14 villas d’entreprise de 359 à 1 215 m², vendues en pleine propriété, chacune avec son foncier, sa cour et ses places. Les bâtiments répondent à la RE 2020, visent une certification BREEAM de niveau Good au minimum et sont livrés avec 25 kWc de photovoltaïque en toiture, sur une charpente prévue pour couvrir jusqu’à 100 % du toit. Pas de copropriété : une association syndicale libre gère la voirie et les espaces verts.
Toujours à Bailly-Romainvilliers, notre foncière loue un local de 450 m² en bail 3/6/9, pour ceux qui veulent s’installer sans acheter.
Deuxième étape : on remonte dans Serris
On laisse le Prieuré derrière soi et on remonte vers le centre de Serris. Le paysage change : plus de commerces, plus de logements, des bâtiments mixtes.
- Green Park, avenue Christian Doppler : deux bâtiments de 3 000 m², découpés en locaux d’activité dès 130 m² et en bureaux dès 38 m², à la vente et à la location. Plus de 32 entreprises y travaillent. L’accès poids lourds a été prévu dès la conception.
- SA8 : un programme mixte de show-rooms et bureaux à partir de 120 m², mené en co-promotion, pour les entreprises qui reçoivent leurs clients.
- Le Carré d’Art, à Serris Bourg : 16 ateliers d’artisans d’art de 43 à 123 m² autour d’un atrium d’exposition, avec des logements à l’étage pour ceux qui y travaillent. Un cas à part, qui montre qu’un local d’activité peut aussi vivre au cœur d’un bourg.
Autre repère, la ZAC du Couternois, à Serris, est l’une des grandes zones à dominante économique de la phase IV du Val d’Europe : le document d’aménagement publié par Val d’Europe Agglomération y prévoit environ 55 hectares dédiés à l’activité, aux côtés de quelques logements et commerces. On y trouve des bâtiments de plus grand gabarit, dont de la logistique.
Troisième étape : Chessy, la gare avant tout
On remonte encore vers le nord, jusqu’à Chessy. Ici, le repère n’est plus l’autoroute mais la gare de Marne-la-Vallée–Chessy, terminus du RER A et gare TGV. Autour, ce sont les parcs Disney, les hôtels et un quartier en construction, la ZAC des Studios et des Congrès, à cheval sur Chessy et Coupvray, dont la programmation mêle logements, équipements, commerces et bureaux.
Chessy n’est donc pas la commune où l’on cherche d’abord un atelier avec porte sectionnelle. C’est en revanche un argument pour tous les parcs du secteur : vos salariés, vos clients de province et vos visiteurs étrangers y arrivent directement.
Comment choisir entre les trois
La question n’est pas tant « quelle commune ? » que « quel usage ? ». Un tableau vaut mieux qu’un long discours.
| Votre priorité | Secteur à regarder |
|---|---|
| Accès camion, proximité immédiate de l’A4 | ZAC du Prieuré (Serris, Bailly-Romainvilliers) |
| Être propriétaire de son bâtiment et de sa cour | Villas d’entreprise, Horizon 50 |
| Petite cellule d’artisan, à l’achat | Bâtiments multi-propriétaires des Villas III |
| Recevoir des clients, show-room | Centre de Serris |
| Grand volume, logistique | ZAC du Couternois |
| Bureaux tournés vers le rail | Abords de la gare de Chessy |
Une remarque de terrain : au Val d’Europe, l’offre de petits et moyens locaux neufs se renouvelle par vagues, au rythme des programmes. Un bâtiment qui vous plaît aujourd’hui peut être entièrement vendu dans six mois. Si votre projet est mûr, mieux vaut se positionner tôt, au lancement commercial.
Et si rien n’est disponible ?
Cela arrive. Dans ce cas, deux options. Soit vous patientez dans un local de transition, un box ou une petite surface en bail de courte durée, le temps qu’un programme sorte de terre. Soit vous élargissez le cercle : à une dizaine de minutes, Isles-lès-Villenoy, près de Meaux, propose des terrains et des cellules de stockage, à une dizaine de minutes de l’A4.
Dans les deux cas, parlez-nous de votre projet tôt. Le bon local d’activité à Serris, c’est souvent celui qu’on a vu passer avant qu’il ne soit affiché.
Questions fréquentes
Où trouver un local d’activité à Serris ?
Les principaux parcs d’activités de Serris se situent à proximité de l’A4, notamment dans la ZAC du Prieuré, et dans la ZAC du Couternois pour les plus grands volumes. On trouve aussi des locaux mixtes dans le centre de Serris, comme à Green Park.
Peut-on acheter une petite cellule d’activité au Val d’Europe ?
Oui. Les bâtiments multi-propriétaires des Villas d’entreprise III, à Serris, proposaient par exemple des cellules de 53 à 196 m², et 21 des 41 entreprises installées y faisaient leur première acquisition. La disponibilité varie selon les programmes en cours.
Qu’est-ce que la ZAC du Prieuré ?
C’est une zone d’aménagement concerté du Val d’Europe, située à Serris et prolongée côté Bailly-Romainvilliers, proche de l’échangeur de l’A4. Elle accueille notamment les Villas d’entreprise de Serris et le programme Horizon 50.