Nous sommes nés ici, et nous y travaillons tous les jours. On pourrait donc vous vanter le Val d’Europe pendant des pages. Nous allons plutôt faire l’inverse : vous donner les faits, avec leurs sources, et vous laisser juger.
Le Val d’Europe, de quoi parle-t-on exactement ?
Le nom recouvre deux réalités qui se chevauchent, et c’est souvent source de confusion.
Le secteur IV de Marne-la-Vallée. La ville nouvelle de Marne-la-Vallée est découpée en secteurs. Le plus à l’est, le secteur IV, est celui que l’État a proposé à The Walt Disney Company pour s’installer. Il couvre historiquement cinq communes : Bailly-Romainvilliers, Chessy, Coupvray, Magny-le-Hongre et Serris.
Val d’Europe Agglomération. C’est l’intercommunalité. Devenue communauté d’agglomération le 1er janvier 2016, elle réunit aujourd’hui dix communes : Bailly-Romainvilliers, Chessy, Coupvray, Esbly, Magny-le-Hongre, Montry, Saint-Germain-sur-Morin, Serris, Villeneuve-le-Comte et Villeneuve-Saint-Denis. Son siège est au château de Chessy. Serris en est la commune la plus peuplée.
Pour un chef d’entreprise, la distinction a un intérêt pratique : c’est l’intercommunalité qui porte le développement économique local, tandis que l’aménagement des terrains du secteur IV est confié à un établissement public de l’État.
Qui aménage, qui construit
Trois types d’acteurs se partagent le terrain. Les connaître évite de frapper à la mauvaise porte.
- EPAFrance, établissement public d’aménagement créé le 24 mars 1987, le jour même de la signature de la convention avec Disney. Il aménage le secteur IV : il crée les zones d’aménagement concerté (ZAC), viabilise, et cède les terrains. Il agit en lien étroit avec EPAMarne, créé en 1972 pour les autres secteurs de Marne-la-Vallée ; les deux établissements se présentent sous une marque commune, EpaMarne-EpaFrance.
- Euro Disney, partie prenante de la convention, qui maîtrise une large part du foncier du secteur et le commercialise, pour l’activité économique, via sa structure de développement immobilier.
- Les promoteurs et investisseurs, qui achètent ces terrains pour y construire bureaux, locaux d’activité, entrepôts ou logements. C’est notre métier.
Concrètement, une PME ne négocie presque jamais seule un terrain avec l’aménageur : la taille des lots, le cahier des charges et les délais sont pensés pour des opérations complètes. D’où l’intérêt des parcs d’activités, où un promoteur découpe l’opération en bâtiments à la mesure des petites et moyennes entreprises.
L’accès : ce qui fait vraiment la différence
On choisit rarement le Val d’Europe pour la vue. On le choisit parce que les clients, les salariés et les marchandises y arrivent facilement.
La route
L’autoroute A4, Paris–Strasbourg, longe le territoire. Depuis la ZAC du Prieuré, où sont implantés nos parcs de Serris et de Bailly-Romainvilliers, l’échangeur est à environ une minute ; Paris se rejoint en une trentaine de minutes hors heures de pointe. Pour une entreprise qui rayonne sur l’est francilien, la Brie et la Champagne, c’est un point de départ efficace.
Le rail
La gare de Marne-la-Vallée–Chessy réunit le terminus du RER A et une gare TGV, ouverte en 1994. Une seconde gare RER, Val d’Europe, dessert le centre urbain de Serris depuis le début des années 2000. Pour vos salariés, cela veut dire un accès direct au réseau francilien ; pour vos commerciaux et vos clients de province, un TGV au pied du territoire, et des liaisons vers l’aéroport de Paris-Charles-de-Gaulle.
Un tissu économique jeune, mais déjà dense
Le territoire n’est pas un désert à conquérir. D’après le dossier de présentation d’EPAFrance, le Val d’Europe comptait environ 30 000 habitants en 2017 et 30 000 emplois (chiffre CCI Seine-et-Marne, 2013), avec quelque 5 000 établissements. L’Insee, de son côté, cite le Val d’Europe parmi les pôles d’emploi de la Seine-et-Marne, autour des centres commerciaux et du parc Disneyland.
Côté locaux d’activité, la lettre de marché publiée par EpaMarne-EpaFrance avec JLL fait état, pour 2022, de 22 300 m² transactés au Val d’Europe, dont 77 % dans le neuf, pour une offre immédiate de 4 200 m² seulement en fin d’année. Autrement dit : la demande existe, et les bons locaux partent vite. Ce sont des chiffres datés ; demandez toujours un point de marché récent avant de vous décider.
Quel local, pour quelle entreprise ?
Le Val d’Europe offre aujourd’hui à peu près toutes les typologies. Le bon choix dépend moins de l’adresse que de votre stade de développement.
| Votre situation | Ce qui fonctionne le mieux |
|---|---|
| Création, besoin de stockage | Box ou petite cellule en location courte durée |
| Activité installée, moins de 350 m² | Cellule d’activité avec bureaux, en location 3/6/9 ou à l’achat |
| PME qui veut son image et sa cour | Villa d’entreprise indépendante, en pleine propriété |
| Projet spécifique, plusieurs milliers de m² | Bâtiment clé en main, en compte propre |
Nous avons construit pour chacune de ces étapes. Les Villas d’entreprise I, II et III, à Serris, ont accueilli plusieurs dizaines d’entreprises, dont beaucoup en première acquisition. Horizon 50, à Bailly-Romainvilliers, prolonge la formule avec 14 villas de 359 à 1 215 m² en pleine propriété, engagées dans une certification BREEAM de niveau Good au minimum, et équipées d’une centrale photovoltaïque.
Les questions à se poser avant de signer
S’implanter, c’est un engagement de dix ans au moins. Avant de vous décider, prenez le temps de répondre à ces questions, par écrit si possible.
- Où habitent vos salariés, et comment viendront-ils ? Le RER et le bus changent la donne pour le recrutement.
- Vos clients viennent-ils chez vous, ou allez-vous chez eux ? La visibilité depuis une voie passante n’a pas la même valeur dans les deux cas.
- De quel volume de livraisons avez-vous besoin, et avec quels véhicules ?
- Louer ou acheter ? La réponse dépend de votre trésorerie, de votre horizon et de votre structuration patrimoniale.
- Quelles obligations énergétiques s’appliqueront à votre bâtiment dans dix ou vingt ans ?
Sur les montages d’acquisition (SCI, crédit-bail, prêt), votre expert-comptable et votre notaire restent les bons interlocuteurs pour valider la solution adaptée à votre situation.
Un mot, pour finir, sur l’esprit du lieu
Le Val d’Europe a moins de quarante ans. C’est jeune pour un territoire, et cela se voit : des voies larges, des parcs d’activités pensés d’un seul tenant, un aménageur qui suit le plan d’ensemble. C’est aussi un territoire qui continue de se construire. Si vous cherchez un endroit où une entreprise peut grandir sans déménager à l’autre bout de l’Île-de-France, c’est un argument solide. Nous en sommes la preuve, à notre échelle : nous y avons grandi aussi.
Questions fréquentes
Quelles communes font partie du Val d’Europe ?
Le secteur IV de Marne-la-Vallée couvre cinq communes : Bailly-Romainvilliers, Chessy, Coupvray, Magny-le-Hongre et Serris. L’intercommunalité Val d’Europe Agglomération en réunit dix, avec Esbly, Montry, Saint-Germain-sur-Morin, Villeneuve-le-Comte et Villeneuve-Saint-Denis.
Qui aménage les terrains d’activités au Val d’Europe ?
L’aménagement du secteur IV est confié à EPAFrance, établissement public créé en 1987, qui travaille en lien avec EPAMarne. Une grande partie du foncier est par ailleurs maîtrisée par Euro Disney dans le cadre de la convention signée avec l’État.
Comment se rendre au Val d’Europe en transports en commun ?
Le RER A dessert deux gares sur le territoire, Val d’Europe et Marne-la-Vallée–Chessy. Cette dernière est aussi une gare TGV, ouverte en 1994, qui relie le territoire à de nombreuses villes de province et à l’aéroport de Paris-Charles-de-Gaulle.
Peut-on acheter un petit local d’activité au Val d’Europe ?
Oui, des parcs d’activités proposent des cellules et des villas d’entreprise à la vente, de quelques dizaines à plus de mille mètres carrés. Le choix entre location et achat se fait selon votre trésorerie et votre horizon, à valider avec votre expert-comptable.