Imaginez un lundi, un peu avant huit heures.
Vous franchissez le portail du parc, qui s’ouvre seul. La voie centrale est calme ; les candélabres s’éteignent les uns après les autres, rechargés par le soleil de la veille. Vous tournez à droite, et vous voilà chez vous. Pas dans un lot numéroté au fond d’une allée : devant un bâtiment qui porte votre nom, avec sa cour et ses places de stationnement.
Vous vous garez à la place que vous avez choisie, parce que c’est votre parking. La camionnette de livraison attend déjà devant la porte sectionnelle. Personne ne vous demandera de la déplacer : la cour est à vous.
À l’intérieur, le volume d’activité s’ouvre sur toute la hauteur. Au-dessus, les bureaux, baignés par la lumière des baies vitrées. C’est là que vous recevrez, en fin de matinée, ce client que vous n’osiez pas faire venir dans vos anciens locaux. Sur le toit, les panneaux photovoltaïques ont commencé leur journée avant vous.
Rien d’extraordinaire, en somme. Juste un lieu qui ressemble à votre entreprise, et qui lui appartient.
Ce qu’on appelle une villa d’entreprise
Le mot n’a pas de définition juridique. C’est un concept immobilier, et chez B&C nous le résumons par une formule courte : un terrain, un bâtiment, une entreprise.
Concrètement, chaque villa réunit trois éléments :
- Un terrain en pleine propriété. Vous n’achetez pas un lot de copropriété, mais une parcelle.
- Un bâtiment indépendant, qui associe en général un volume d’activité (atelier, stockage, production) et des bureaux.
- Un parking et une cour privatifs, pour vos véhicules, ceux de vos salariés, vos livraisons.
Ce format répond à un vide. Entre la petite cellule d’activité, où l’on partage les murs et souvent la cour, et le grand entrepôt logistique, il manquait des bâtiments de taille intermédiaire, où une PME pouvait être propriétaire de son outil sans devoir dimensionner une plateforme. C’est de ce constat qu’est né, à Serris, notre premier parc de villas d’entreprise.
Pourquoi une ASL plutôt qu’une copropriété
Un parc d’activité a toujours des espaces communs : la voie de desserte, les espaces verts, le portail, l’éclairage. Il faut bien que quelqu’un les entretienne.
La solution habituelle, dans un ensemble de bâtiments partagés, c’est la copropriété. Elle a sa logique, mais elle a aussi son poids : un syndic, des assemblées générales régies par la loi de 1965, des règles de majorité pour décider de travaux qui touchent parfois votre propre bâtiment.
Dans nos parcs de villas, chaque propriétaire est chez lui sur sa parcelle. Seuls les équipements réellement communs sont mutualisés, au sein d’une association syndicale libre (ASL). Cette forme juridique, encadrée par l’ordonnance du 1er juillet 2004, sert précisément à la construction, à l’entretien ou à la gestion d’ouvrages d’intérêt commun. Tout propriétaire d’une parcelle du périmètre en est membre ; les statuts fixent le fonctionnement et la répartition des dépenses.
La différence se voit sur deux plans. Sur les décisions, d’abord : votre bâtiment reste votre affaire. Sur les charges, ensuite : à Horizon 50, nous annonçons des charges d’ASL de l’ordre de 6 € par mètre carré et par an, pour l’entretien de la voirie centrale, des espaces verts et du portail.
Comment nous concevons nos villas
Le volume avant tout
Une villa d’entreprise se dessine depuis l’activité qu’elle va accueillir. Hauteur libre, nombre de portes sectionnelles, emplacement des bureaux, accès poids lourds : ces choix se font tôt, et ils comptent davantage que la couleur du bardage. Les finitions, elles, peuvent rester brutes pour laisser l’acquéreur aménager, ou être livrées aménagées.
L’architecture comme carte de visite
Le nom de « villa » n’est pas anodin. Nous voulions des bâtiments que leurs propriétaires aient plaisir à montrer : volumes lisibles, matériaux soignés, entrées identifiables. Un bâtiment d’activité peut être fonctionnel et élégant à la fois ; il n’y a aucune raison de choisir.
L’énergie intégrée dès le départ
Sur nos programmes récents, la toiture travaille. À Horizon 50, chaque bâtiment reçoit une centrale photovoltaïque de 25 kWc, avec une charpente prête à accueillir une extension jusqu’à 100 % de la toiture, et une borne de recharge pour véhicule électrique. Les bâtiments répondent à la RE 2020 et visent une certification BREEAM de niveau Good au minimum. Nous détaillons le sujet dans notre article sur l’autoconsommation solaire.
Trois générations de parcs
Le concept s’est construit opération après opération, au Val d’Europe.
- Villas d’entreprise I & II, à Serris : le point de départ, douze bâtiments selon le principe « un terrain, un bâtiment, une entreprise ».
- Villas d’entreprise III, à Serris : neuf bâtiments, dont six villas indépendantes, un bâtiment divisible en quatre lots et deux bâtiments multi-propriétaires découpés en cellules pour les artisans. Quarante et une entreprises y sont installées, dont vingt et une en première acquisition.
- Horizon 50, à Bailly-Romainvilliers : quatorze villas de 359 à 1 215 m², en pleine propriété, actuellement en commercialisation.
Le chiffre qui nous parle le plus, dans cette liste, c’est celui des premières acquisitions. Pour beaucoup de dirigeants, la villa est le moment où l’on cesse de payer un loyer pour commencer à constituer un actif.
À qui s’adresse ce format
La villa d’entreprise convient aux entreprises qui ont trouvé leur rythme. Un artisan du bâtiment qui stocke du matériel et reçoit ses fournisseurs. Une PME industrielle légère. Une entreprise de services techniques qui a besoin d’un atelier, de bureaux et d’un parking pour ses véhicules. Le point commun : un besoin de surface stable sur plusieurs années, et l’envie d’être chez soi.
Elle convient moins à l’entreprise qui démarre, qui ne connaît pas encore sa surface utile dans trois ans. Pour celle-là, un local en location souple reste souvent plus raisonnable. Nous racontons cet enchaînement dans le parcours d’entreprise.
Et le lundi suivant ?
Revenons à notre scène. Ce qui fait la différence, au fond, ne se voit pas le premier jour. Cela se voit le jour où vous voulez agrandir la mezzanine sans demander d’autorisation à un bailleur, celui où un client vous dit qu’il a trouvé l’endroit facilement, celui où vous réfléchissez à la transmission de l’entreprise et réalisez que les murs en font partie.
Une villa d’entreprise n’est pas un produit de luxe. C’est un bâtiment de travail, pensé pour durer, et dont vous êtes le seul maître.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre une villa d’entreprise et un local d’activité ?
Un local d’activité peut être une cellule dans un bâtiment partagé. La villa d’entreprise est un bâtiment indépendant, avec son terrain et son parking en pleine propriété.
Une villa d’entreprise est-elle en copropriété ?
Dans les parcs B&C, non : chaque propriétaire possède sa parcelle et son bâtiment. Les équipements communs (voirie, espaces verts, portail) sont gérés par une association syndicale libre, aux charges plus légères qu’une copropriété.
Quelle surface pour une villa d’entreprise ?
Le format couvre les bâtiments de taille intermédiaire. À Horizon 50, à Bailly-Romainvilliers, les villas vont de 359 à 1 215 m², avec une part d’activité et une part de bureaux.
Peut-on acheter une villa d’entreprise via une SCI ?
Oui, l’achat peut se faire par l’entreprise elle-même ou par une SCI qui loue ensuite le bâtiment à la société. Le choix se fait avec votre expert-comptable et votre notaire, avant la réservation.